Daň z nabytí nemovitých věcí od 1.4.2016

S pravděpodobnou účinností od 1. 4. 2016 dojde k novele zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Novela je v prvním čtení. Není tedy jisté, zdali ke změnám dojde již k 1. 4. 2016 či k nějakému pozdějšímu datu. To ovšem nic nemění na tom, že bychom Vás rádi seznámili se změnami, které tato novela přinese. 

Tato novela si klade za cíl zejména odstranit nedostatky dosavadní právní úpravy, které se projevovaly v praxi při správě této daně a upřesnit současnou úpravu z hlediska nežádoucí daňové optimalizace. 

První významnou změnou je definice poplatníka. S účinností od 1. 4. 2016 bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věci jen a pouze nabyvatel. Dosavadní legislativní úprava definovala jako poplatníka převodce, nebo v případě smluvního ujednání mohl být poplatníkem nabyvatel. Tato změna se týká nabytí nemovitých věcí koupí či směnou. Jedním z hlavních důvodů pro tuto změnu je fakt, že se správci daně potýkali se značnou demotivací prodávajících tuto daň platit. Nabyvatel je správci daně znám, tudíž dojde i k zefektivnění správy této daně. Jako negativní dopad této změny by mohlo případné podražení nemovitých věcí, což je názor zaznívající z úst kritiků této změny. Doposud byl nabyvatel nemovité věci v případě této daně ručitelem za tuto daň. S touto změnou, pro její další nesmysluplnost, dochází ke zrušení institutu ručitele. 

Dále dochází k upřesnění předmětu daně (§ 2) a to kvůli dosavadnímu problému s „inženýrskými sítěmi“, kdy v důsledku účinnosti Nového občanského zákoníku nebylo zcela zřejmé, zdali jsou inženýrské sítě věcí movitou či nemovitou. Předmět daně bude nově definován jako úplatné nabytí vlastnického práva k budově dle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Budovou dle tohoto zákona se rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěna a uzavřena obvodovým zdivem a střešní konstrukcí (de facto se jedná o jakékoliv budovy, ať už jsou či nejsou součástí evidence na katastru nemovitostí). Nabytí inženýrských sítí tak bude předmětem daně pouze jako součást či část výše zmíněné budovy (inženýrské sítě, či podíl na nich, se tedy považují pro účely daně z nabytí nemovitých věcí za nemovité věci). 

Touto novelou také dochází ke změně vymezení situací, které jsou vyloučeny z předmětu daně. Jde především o případ přeměn obchodních korporací. Nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě převodu jmění na jednoho společníka a vzájemného peněžního vypořádání tohoto společníka a ostatních společníků společnosti je posuzováno jako úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tedy jako předmět daně. Nově také dochází ke změně určení nabývací hodnoty v případě přeměn obchodních korporací. Nově se použije výlučně zvláštní cena vycházející z předmětného znaleckého posudku (znalecké zprávy o převodu jmění). 

Další změna se týká úpravy věcného osvobození u nových staveb. Nově je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu, pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu a dokončená nebo užívaná jednotka v bytovém domě. Již tedy není možné od daně z nabytí nemovitých věcí osvobodit nedokončené stavby a jednotky (nedokončené stavby se již do katastru nemovitostí nezapisují). 

Další změna je v upřesnění určení základu daně při směně nemovité věci. Nově je umožněno poplatníkovi vyhnout se určování hodnoty pozbývané nemovitosti (ať už směrné či zjištěné). Dojde tak ke zjednodušení výpočtu zálohy na daň, pokud si poplatník zvolí určení srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotou (srovnávací daňová hodnota = 100 % směrné či zjištěné hodnoty). 

Dále dochází k rozšíření počtu případů pro určení směrné hodnoty, a to o pozemky, na kterých trvalý porost s výjimkou náletových dřevin, živého plotu nebo stěny. Na takovém pozemku také nesmí být zřízená stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m2. Náletová dřevina nesmí být ošetřována. Poslední změnou je: V případě zjištěné ceny u nabytí vlastnického práva u obchodního závodu či jeho části je nutné, v případě že do jeho zjištěné hodnoty byly započítány i dluhy tyto dluhy od zjištěné ceny odečíst.