DPH z pohledu zdaňování nemovitostí

Je tomu skutečně tak. Bohužel daná ustanovení novely zákona o dani z přidané hodnoty jsou natolik nepřesná a nejasná, že nikdo neví, jak přesně se budou dané nemovité věci zdaňovat. Přesto bychom si Vás dovolili o některých změnách alespoň krátce informovat. O podrobnostech bychom Vás následně informovali v některém z příštích čísel Daňového newsletteru, kdy již snad budou známy závěry z plánovaného Koordinačního výboru Komory daňových poradců České republiky a Generálního finančního ředitelství.

Asi největší změnou prošel především § 56 zákona o dani z přidané hodnoty, tedy ustanovení zákona, které se týká možnosti osvobození některých plnění od daně bez nároku na odpočet, v tomto případě plnění spočívající v dodání vybraných nemovitých věcí.

Hned v prvním odstavci je stanoveno, co je vůbec možno považovat za dodání vybrané nemovité věci, a to dodání: pozemku, práva stavby, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě, jednotky. Od daně je však osvobozeno pouze dodání vybrané nemovité věci, která: „je pozemkem, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a není pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba.“ Je nutno si uvědomit, že dané podmínky je nutno splnit kumulativně, tedy na daném pozemku nesmí být zřízena stavba a ani inženýrská síť a současně se nesmí jednat o pozemek se stavebním povolením a ani udělením souhlasu s provedením ohlášené stavby. Pouze za splnění této podmínky je možno osvobodit dodání pozemku, jakožto vybrané nemovité věci. Jedná se tedy o zásadní změnu oproti nynější právní úpravě, neboť v tomto případě není např. možno osvobodit pozemek s novostavbou (dosud byl převod pozemku osvobozen s výjimkami prakticky vždy).

Nadále však bude možno osvobodit vybranou nemovitou věc, a to po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu (nebo od okamžiku, kdy bylo započato užívání stavby). V tomto směru se mnoho nezměnilo. Opět je na rozhodnutí plátce daně a i při splnění tohoto „časového testu“ může při dodání této vybrané nemovité věci uplatnit daň. Otázkou však zůstává za jakých podmínek a kdy bude možno osvobodit pozemky se stavbami.

Na první pohled by se mohlo zdát, že daná úprava je relativně jasná, po podrobnějším prostudování a aplikaci na některé relativně běžné situace začínají vycházet najevo situace, které není možno řešit a na které daná úprava nepamatuje (tyto situace je následně nutno řešit jinými výkladovými metodami, což při kvalitě např. důvodové zprávy není vůbec snadné). Příkladem nejasné situaci může být např. dodání bytu (jednotky) pro sociální bydlení. V tento okamžik není zřejmé, zda související pozemek bude zatížen sníženou, či základní sazbou daně. Jako další příklad můžeme jmenovat např. dodání pozemku se stavbou, na kterou byl vydán kolaudační souhlas před 5ti lety. Je možno v tomto případě osvobodit i pozemek. A jakou část pozemku je možno osvobodit? Pouze tu přímo pod stavbou nebo i přilehlé části pozemku. Jedná se pouze o vybrané problémy, zajisté se jich v praxi nalezne mnohem více.

Nezbývá než vyčkávat a to především na závěry Koordinačního výboru Komory daňových poradců České republiky a Generálního finančního ředitelství, který by se měl touto problematikou koncem prosince zabývat. Do tohoto okamžiku není prakticky možno s určitostí říci (neboť názory se často zásadně různí), jak je vhodné postupovat a jak budou postupovat finanční úřady. Až po sdělení závěrů Koordinačního výborů bude možno stanovit, jak je možno postupovat s nejmenším možným rizikem. O podrobnějších závěrech Vás budeme informovat pravděpodobně v následujícím čísle Daňového newsletteru.

V mezidobí od vzniku tohoto článku a jeho publikováním v Daňovém newsletteru bylo vydáno stanovisko Generálního finančního ředitelství (http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-pridane-hodnoty/informace-stanoviska-a-sdeleni/dph-u-sc-pri-prvodu-a-naj-ne-a-byt-druz), které některé z výše uvedených problémů vysvětluje (např. sazba daně u pozemku se stavbou pro sociální bydlení, možnost osvobození pozemku v závislosti na datum kolaudace apod.). Stanovisko je relativně benevolentní, v některých případech jde nad rámec zákona. Nezbývá než podotknout, že při prodeji nemovitých věcí od nového roku, je nutno těmto transakcím věnovat maximální péči, neboť stále zde je mnoho a to nejen výkladových problémů a prevence je vždy výhodnější než řešení následného problému (v tomto případě např. doměrku daně).